3.移転先オフィス物件の賃貸借契約
オフィス移転先の候補物件が決まり、貸室申込み・賃貸借契約に進んでいきますが、
ここで注意が必要なことは表面的な賃料・共益費などの数字的な賃貸条件だけでなく、
生涯コストを考慮した条件交渉を行い、納得して賃貸借契約を締結することが重要です。
1.金額的には、契約期間内のトータルコストを重視して交渉する!
賃料・共益費の金額だけでなく、更新料・償却・礼金、フリーレント(賃料免除期間)の有無や
電気・水道・光熱費、清掃費などの諸費用も含めた契約期間内のトータルコストを踏まえた交渉をしましょう。
最終的には、賃料の坪あたり500円~1,000円分の金額を、諸費用の交渉により埋め合わせができることがあります。
2.賃貸借期間の開始日は、移転スケジュールを踏まえて無駄なく設定する!
賃貸借期間の開始日とは、鍵が引き渡され、オフィスを使用できるようになる日、賃料や共益費が発生する日となります。
通常その日より、入居工事作業が可能となります。
引越をする前に間仕切り工事や電話・LAN・電気配線工事などの入居工事を行います。
それぞれの工程に合わせて、無駄なくスケジュールを設定する必要があります。
移転スケジュールは、現オフィスの原状回復工事期間を踏まえて設定しましょう。
3.入居工事の工事作業区分を確認し、条件交渉とともに交渉する!
オフィス物件によっては、入居工事の工事区分が決められており、工事区分にしたがって業者を指定されることがあります。
一般的に指定業者は、金額が高い傾向にあるので、極力業者の指定を外した方がメリットがあります。
賃貸借契約を締結する条件のひとつとしての交渉が必要です。
4.契約書の内容は必ず確認をし、ポイントを絞り交渉する!
ここで上記をふまえて、条件交渉をするポイントをまとめます。
- 解約予告期間
- 預託金(敷金・保証金)の返還時期
- 原状回復工事の項目・業者指定
- 特約条項
※基本的には、貸主側はあまり条文をいじりたがらないので、特約条項や覚書などで対応しましょう。
オフィス移転マニュアル
- 目次.事務所移転マニュアル
- 1.オフィス移転計画の立案
- 2.移転先オフィス物件の選定
- 3.移転先オフィス物件の賃貸借契約
- 4.オフィスプランニング
- 5.各種入居工事・作業業者の選定・発注
- 6.移転前の手続き・届出等
- 7.各種入居工事・作業の工程管理・現場管理
- 8.引越作業の事前準備と引越当日
- 9.廃棄処分、原状回復工事
- 10.移転完了後の各種届出等
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