2016年 賃貸オフィス市況 東京都心5区の今を読む！！
東京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）のオフィス市況は今、どのような状況になっているのでしょうか？
世間では好景気からオフィス市況も好調であり、空室数が低下し、賃料も上昇傾向と報道されています。
では、オフィス仲介の現場では、いったいどのような状況になっているのでしょうか？
メディアで報道されているような大型のハイクラスオフィスビルだけではなく小型、中型のオフィスビルも含めた動向について、貸事務所ドットコムが独自データを基に読み解きます。
東京都心のオフィス空室数推移
貸事務所ドットコムデータによると東京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）の平均空室数は、5年前の2011年5月から比較すると大幅に減少しています。
（東京都心5区の空室率の推移 貸事務所ドットコム調べ：2011年5月～2016年5月）
減少率は、千代田区は50％減、中央区は41％減、港区は51％減、新宿区は60％減、渋谷区52％は減となります。
これは過去5年間で顕著にオフィス市況が回復したことが伺えるデータになります。それでは以下から、各区の空室数推移を、面積区分ごとに見ていきます。
千代田区の空室数推移
千代田区の空室数推移における特徴は、40坪以上の広さオフィスでは段階的に空室数が減っています。
しかしそれより小さい20坪以上－40坪未満のオフィスでは、2013年5月まで横ばいで推移し、その後空室数の低下に転じています。
特に2015年5月からの1年間で空室数が196室減り、急激に空室数が低下しています。
中央区の空室数推移
中央区の空室数推移における特徴は、全般的に急激な変化はなく段階的に空室数が減少しています。
しかし40坪以上－60坪未満のオフィスでは、2011年5月から2013年5月まで微増微減の横ばいで空室数は推移し、その後、減少に転じています。
港区の空室数推移
港区の空室数推移における特徴は、100坪未満のオフィスでは、急激な減少はなく段階的に空室数が減少しています。
100坪以上大型オフィスでは、2011年5月から2013年5月まで横ばいで空室数は推移し、その後、減少に転じています。
新宿区の空室数推移
新宿区の空室数推移における特徴は、20坪以上－40坪未満の小規模オフィスでは、2014年5月に一旦、微増に転じたが、その後空室数は減少に転じています。
40坪以上のオフィスでは、急激な減少はなく段階的に空室数は減少しています。
渋谷区の空室数推移
渋谷区の空室数推移における特徴は、20坪以上－40坪未満の小規模オフィスでは、段階的に空室数は減少しています。
しかし40坪以上のオフィスでは、2015年5月より、空室数の減少は止まり、横ばいとなっています。
渋谷区の空室数推移は、他の4区と比較すると独自の推移となっています。
東京都心の賃料推移
次にオフィス市況を、空室数ではなく、賃料推移の観点から見ていきます。
東京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）の賃料水準は、堅調なオフィス需要および空室率の低下に伴い、全体的に上昇しています。
しかし新築や比較的新しいオフィスビルの賃料上昇と比較すると市場全体の上がり方は鈍く、上昇幅も大きくないのが特徴です。
貸事務所ドットコムデータで、東京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）の平均賃料水準を詳しくみると、2011年5月より2013年5月まで、賃料水準は緩やかに下がり、その後、上昇に転じています。
上記の賃料推移の表の特筆すべき箇所を抜粋したのが下記の表になります。
2014年5月から2016年5月までの2年間では、千代田区1,121円増、中央区785円増、港区1,571円増、新宿区856円増、渋谷区2,573円増となり上昇傾向となっています。
しかし2016年5月と5年前の2011年5月との比較では、千代田区143円減、中央区51円増、港区258円増、新宿区864円減、渋谷区2,847円増となっており、渋谷区以外は、賃料水準が大きく上昇していないことが読み取れます。
賃料が上昇傾向が顕著である2014年5月から2016年5月までの2年間を面積区分ごとに比較してみると、下記の面積区分、各区のオフィスで大幅に賃料水準が上昇していることがわかります。
面積区分別平均賃料比較
千代田区の賃料比較
平均賃料水準：1,121円増
- 20坪以上－40坪未満：152円増
- 40坪以上－60坪未満：1,137円増
- 60坪以上－100坪未満：175円減
- 100坪以上：3,372円増
中央区の賃料比較
平均賃料水準：785円増
- 20坪以上－40坪未満：251円増
- 40坪以上－60坪未満：779円増
- 60坪以上－100坪未満：373円減
- 100坪以上：1,740円増
港区の賃料比較
平均賃料水準：1571円増
- 20坪以上－40坪未満：517円増
- 40坪以上－60坪未満：277円増
- 60坪以上－100坪未満：1,812円減
- 100坪以上：3,678円増
新宿区の賃料比較
平均賃料水準：856円増
- 20坪以上－40坪未満：605円増
- 40坪以上－60坪未満：172円増
- 60坪以上－100坪未満：2,121円減
- 100坪以上：685円増
渋谷区の賃料比較
平均賃料水準：2573円増
- 20坪以上－40坪未満：815円増
- 40坪以上－60坪未満：496円増
- 60坪以上－100坪未満：3,477減
- 100坪以上：5,503円増
特に賃料の上昇が著しい傾向のある面積や地区の区分は 、100坪以上の大型オフィス（千代田区、中央区、港区、渋谷区）、60坪以上－100坪未満のオフィス（港区、新宿区、渋谷区）、40坪以上－60坪未満のオフィス （千代田区） になります。
この結果から、大型や大規模ビルの賃料水準の上昇が、平均賃料水準を押し上げていると言うことがわかります。
移転理由から見るオフィス市況
これまで、過去5年間の空室数の推移、賃料水準の推移からオフィスの市況を見てきましたが、実際にオフィス移転をしている企業の傾向はどのようなものになっているのでしょうか？
2014年8月から2016年5月の間に貸事務所ドットコム運営会社のサンエスコーポレーションで実際に事務所を仲介、ご契約させていただいた309社を対象に調査した結果を見てみましょう。
移転理由に関する調査内容
（期間：2014年8月～2016年5月 309社を対象に調査）
Ｑ．今回のオフィス移転の方向性はどちらが相応しいですか？
- 1．前向きなオフィス移転（拡張・分室設置など） ２22社 72％
- 2．後向きなオフィス移転（縮小コスト削減など） 35社 11％
- 3．どちらとも言えないオフィス移転（取壊し・立退きなど） 52社 17％
Ｑ．前向きな移転の内容は？
- 事務所スペースの拡張 ： 87社 39％
- 新規開業や開設 ： 41社 18％
- 分室・支店の設置 ： 74社 33％
- 設備や立地の改善 ： 20社 10％
実際にオフィス移転をした企業の「理由」
新聞など他メディアでもオフィス需要は、企業の移転や増床需要が底堅く、堅調に推移していると言われていますが、実際にオフィスを移転した企業を調査しても、前向きなオフィス移転が70％を超える結果となりました。
実際にオフィス需要が底堅い状況である、ということを表している結果になります。
ここで注目する点は、前向きなオフィス移転の中、「分室・支店の設置」が33％と純粋な拡張移転に迫る結果になっていることです。
企業業績の向上はあるものの景気の先行きに不透明感がある中、企業も拡張移転に慎重になっていると考えられます。
単にオフィスを拡張移転するということではなく、一時的にオフィス需要を満たすという選択をしている傾向が見られます。
現在の経済状況を反映したオフィス需要のトレンドと言えるでしょう。
賃貸オフィス市況の今と対策
2016年5月現在の東京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）の賃貸オフィス市況は、貸し手市場と言われている状況です。
企業のオフィス需要は前向きな移転傾向がありますが、一方オフィス需要の受け皿となる空室数が少ない状況です。
空室数の低下、賃料の上昇、企業の前向きな移転需要とオフィス市況は好調に見えます。
その上、消費税の増税が30ヶ月延長され、2020年の東京オリンピックまでこのままオフィス市況が高水準で推移するようにも考えられます。
しかし、株高や円安で改善してきた企業収益も最近になって国内景気のもたつき感もあり、不透明感が増しています。
海外経済への不安もありオフィス市況も楽観視できません。注意して動向を見ることが必要です。
少なくとも2016年内は潮目を迎えるところまでは行かないと思われますが、変化の時期は近いと考えられます。
オフィス移転の現場として思うこと
日々、オフィス不動産のご紹介をしている現場から見ると、今現在の市場では、需要があってもテナントの要望と合致する物件が少ないという現状があります。
（もちろん市場に良い物件が出たタイミングで即座にご紹介しています。）
企業のオフィス戦略としては、当面は、長い目で計画を捉えつつ、良い物件が見つかった際には、すぐに動きだすことのできるオフィス移転計画を準備する二面的な対策が必要です。
今年の後半以降に竣工する物件に入居する企業が退去する2次空室やその先の3次空室など新たに空いてくる事務所物件情報をいち早くキャッチすることが必要となります。
早い段階から信頼できる仲介業者をパートナーとして、最新情報を入手する体制を整えておくことが今のオフィス市況では必要です。
（貸事務所ドットコム情報誌vol.9 2016年6月号掲載記事）
