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来春のオフィス移転計画的に進めるために考えること

来週のオフィス移転 来春にオフィス移転を考えている企業としては、そろそろ具体的に動き出す時期となります。

オフィス移転は、自社の状況と市況を見て、計画的に進める必要があります。

そこで今回は来春のオフィス移転を計画的に進めるために現在のオフィス市況から考えておきたい事柄を特集します。

オフィス市況の現状

オフィス市況としては、東京主要区の空室率は2017年8月段階で3.35%と低い水準となっています。(三鬼商事調べ)

空室率が低いということは、それだけ物件選定の幅が狭くなっているとも言えます。

そのため、借主側の希望が通りづらく賃料交渉やフリーレント期間(賃料免除期間)など物件選定に影響を与える条件面での妥協が必要となる場面も考えられます。

ひと昔前は当たり前のように、移転前オフィスと移転後オフィスの賃料が二重発生しないように、オフィス移転が出来ていましたが、現在の市況では賃料が二重発生するケースが多くなっています。

そのような市況環境において、特に想定しておきたいことが、『フリーレント期間(賃料免除期間)』と『オフィス移転スケジュール』の方向性です。

フリーレント期間がオフィス移転に影響!?

オフィス移転の際、回避出来ない問題に「解約予告期間」があります。

解約予告とは、現在借りている物件を解約する際、契約書に定めてある期間までに貸主や管理会社に通知をすることです。

契約にもよりますが、6ヶ月前までに解約予告を出さないとならない等と期間が設定されています。

この期間が「解約予告期間」となり、その期間内にオフィス移転をしたとしても、その期間は現在借りているオフィスの賃料を支払わなければなりません。

したがって、フリーレントの有無や期間は、オフィス移転の経済的側面に大きな影響があります。

フリーレントは今難しい

解約について考えておきたい2つの方向性

まず、物件選定やオフィス移転の経済的側面から、オフィス移転計画時に考えておきたい2つの方向性があります。

現在のオフィス市況では、オフィス移転のスケジュールをどのように考えるかによって、物件選定に大きく影響をすることになります。

解約予告についての方向性

オフィス移転の目的や自社の状況から総合的に判断をする必要があります。

当然、それぞれにメリット・デメリットがあります。このメリット・デメリットをみてみましょう。

解約予告をしてから物件選定を始める

解約予告を先に提出するメリット・デメリット

解約予告をしてから物件選定を始める場合、次のオフィスを決定する期間が確定します。

決められた期間内に入居が出来る物件しか選定できないため、理想的な物件を見つけられない可能性や妥協した物件に決定せざるを得ない可能性が高くなります。

しかし納期が決定することで、オフィス移転スケジュールが必然的に決定し、計画的にオフィス移転業務を進められます。計画的に物件選定を進めることで、賃料が二重発生するのを抑える交渉がしやすいなど経済的なメリットもあります。

メリット

  • ・オフィス移転スケジュールが明確になる。
  • ・計画的にオフィス移転業務が進められる。
  • ・賃料が二重発生しないような交渉がしやすい。

デメリット

  • ・物件選定の期間が決まってしまう。
  • ・物件選定により妥協が必要となる可能性がある。
  • ・理想的な物件を見つけられない可能性がある。

解約予告をせずに物件選定を始める

解約予告を出さずに物件を探すメリット・デメリット

解約予告をせずに物件選定を始める場合、オフィス移転スケジュールが決定していないため、ゆっくり物件選定ができます。

しかしその反面、選定の目が厳しくなり、物件に対する妥協がしづらく物件がなかなか決定しない傾向があります。

また、良い物件に出会えても賃料が二重発生するなど経済的デメリットに目をつぶらないと決められないことが考えられます。

メリット

  • ・物件選定に妥協しなくても良い。
  • ・理想的な物件に出会える可能性が高くなる。

デメリット

  • ・二重賃料が発生する可能性が高くなる。
  • ・物件選定の目が厳しくなりがちになる。
  • ・オフィス移転スケジュールがタイトになる。
  • ・計画的にオフィス移転業務が進められない。

まとめ

現在のオフィス市況において、計画的にオフィス移転を進めるために考えておきたい方向性について検討しました。

オフィス物件の選定においては、空室率が高くても、低くてもなかなか100%満足な物件に出会えることは難しく、どこに重点を置き、優先順位を考え物件を選定することになります。

オフィス移転の時期が必ずしも決まっていない場合以外は、現状のオフィス市況、特に経済的な側面から考えると『解約予告をしてから物件選定を始める』の方向性を選択し、計画的にオフィス移転を進めた方が総合的な満足度は高められるのではないでしょうか。

解約予告を出すタイミングとメリット・デメリット

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