賃貸オフィスの保証金、敷金の疑問まとめ
賃貸オフィスの保証金、敷金についてよくある質問をまとめてみました。
オフィスの保証金っていくらぐらいなの？
こんなに高いの？！いつ還ってくるの？そんな疑問点についてまとめてみました。
１、オフィス保証金・敷金とは- ２、保証金・敷金に消費税はかかるの？
- ３、オフィス保証金・敷金の相場
- ４、オフィス保証金や敷金が住宅よりも高い理由
- ５、オフィス保証金・敷金の返還額
- ６、オフィス保証金や敷金の返還時期
- ７、オフィスの保証金と敷金の違いは？
１、オフィス保証金・敷金とは
保証金や敷金は、賃借人が賃貸人に交付する債務保証担保です。
（現在の業慣習では、一般的に保証金もほぼその意味合いで利用しています。）
家賃滞納や建物の毀損や汚損、そして誤った使い方をしたときの損害債務を保証するお金になります。
現行民法では、敷金の定義について明文化されていませんが、
平成２９年６月２日法律４４号 民法の一部を改正する法律が公布され、
改正民法では、『いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう』と敷金の定義を明らかにし、明文化されます。
２、保証金・敷金に消費税はかかるの？
特約が無い限り、敷金には利息をつけません。
また 担保＝預かり金 なので、消費税をつけることもありません。
事業用建物の賃貸借契約締結や更新に伴う保証金、権利金、敷金又は更新料などのうち、
返還されないものは、権利設定の対価となりますので、資産の譲渡等の対価として課税対象となります。
また、契約の終了により返還される保証金や敷金などは、資産の譲渡等の対価に該当しないので、課税対象とはなりません。
３、オフィス保証金・敷金の相場
住宅が賃料の２、３ヶ月が相場なのに対して、賃貸オフィスは賃料の６ヶ月～１２ヶ月分程度が相場になります。
４、オフィス保証金や敷金が住宅よりも高い理由
住宅の敷金は２、３ヶ月程度のものが一般的ですが、
オフィスの場合一般的なもので賃料の６ヶ月分程度、多いものでは１２ヶ月間分の賃料を保証金や敷金として預けることになります。
なぜ、住宅よりもオフィスの場合、保証金や敷金が高いのでしょうか？
これは、オフィスが住居に比べて原状回復費をはじめとする退去時のリスクが高いことが原因になります。
オフィスはそれぞれの使用用途によって、契約後にテナントが内装や電話工事などをします。
そのため万が一、テナントが賃料を支払わずに行方不明になってしまった場合でも、貸主側でそれらを解体、撤去し原状回復工事をしなければなりません。
住宅であれば家具の撤去とハウスクリーニングで済みますが、工事箇所が多いだけにオフィスの貸主の方が負担が大きいと言えるでしょう。
また、保証金や敷金が高い理由として、ビル運営側の戦略として信用力を計る指標としているケースもあります。
５、オフィス保証金・敷金の返還額
賃貸オフィスの場合、住宅とは異なり「償却」がある物件が数多くあります。
この償却とは敷金・保証金から解約時に無条件に差し引かれる費用のことです。(関西では、敷引きと呼ばれます。)
最近では大型ビルを主体として償却費を必要としない物件が増えてきましたが、中小ビルではまだまだ償却費がある物件の方が多い状態です。
償却と名が付いていますが、賃貸借契約上に登場するこの償却は、減価償却とはまったく関係がありません。
償却費の相場は、保証金の10～20%程度、敷金の時には賃料の1ヶ月～2ヶ月分程度です。
保証金・敷金の返還額は、この償却の他、原状回復費用を差し引いた額になります。
入居時に預けた敷金 – 償却費 – 原状回復費
なお、原状回復工事については、工事業者が指定されている場合と、指定されていない場合（退去するテナントが業者を見つけ工事させる）があるので注意してください。
６、オフィス保証金や敷金の返還時期
現行民法では、敷金返還債務の発生要件に関する規定はなく、個別の特約条項により、返還時期を設定されています。
貸室の返却後、賃借人（借主）の債務の清算後、『遅滞なく』『１ヶ月以内に』『６ヶ月以内に』など契約書の記載時期に合わせて返還されます。
平成２９年６月２日法律４４号 民法の一部を改正する法律が公布された改正民法では、『賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。』と
敷金返還債務の発生要件が明文化されています。
しかし、この規定は、任意規定とされていますので、今まで通り特約が有効とされます。
したがって、改正による取扱いの変化は無いものと思われます。
賃貸オフィスの保証金や敷金は、物件の返却後に賃借人（借主）の債務の清算をし、その後返還されます。
契約終了の翌月に入金されるケースもありますが、半年後に返還されることもあり、実際の支払い時期は貸主側のスケジュールによります。
ただ、ひとつ言えることは、オフィス移転をしようとする場合、返還される保証金・敷金を流用することは出来ない、ということです。
新しいオフィスの保証金・敷金を入金するのは、契約締結時です。
よって、旧オフィスの保証金・敷金を返還される時期より必ず早くなります。
７、オフィスの保証金と敷金の違いは？
賃貸オフィスの保証金と敷金、このそれぞれに実質的な違いはあるのでしょうか？
オフィスの「保証金」とは、「建設協力金」のなごりと言われています。
建設協力金とは、明治時代の後半に大手不動産会社が、貸しビルを建設するにあたり、賃借人から建設費を借りた建築費用になります。
賃借人は、敷金として賃料の６ヶ月分の他に建設協力金として坪当たり建設費の約２０％前後を支払い、建設されたビルに入居する権利を得ることができました。
この建設協力金は1960年代後半まで続きましたが、1970年代に入り、オフィスビルの需要が増えたことで消えてしまいました。
現在の取扱いとしては、保証金も敷金（賃借人の債務担保）として授受されるケースが多く、その限りにおいては、保証金と敷金に違いはありません。
仮に、建物が競売に出されるなど賃貸人が変わった場合、判例では、敷金であるお金を実際に、
旧所有者から新所有者に引き継いだかどうかに関わらず、「法的」に「新所有者に引き継いだもの」とします。
（ただし敷金の額が大きい場合には承継額を減額した判例もあります。）
つまり、名目が敷金であれ保証金であれ、賃借人の債務担保として授受された場合は、返還されることになります。
判例法理が平成２９年６月２日法律４４号 民法の一部を改正する法律が公布された改正民法では、第４款 敷金 第６２２条の２に新設され、明文化されています。
ただし、保証金には敷金（賃借人の債務担保）としての法的性格以外に、建設協力金や単なる消費貸借、権利設定の対価など法的性格が違う場合もあるので、保証金名目の場合は注意が必要です。
結論から言うと、今の業慣習では一般的に保証金と敷金の違いはありません。
どちらも特別な取り決めがない限りにおいては、借主の債務担保という意味合いの預り金になっています。
家賃滞納や建物の毀損や汚損、そして誤った使い方をしたときの損害債務を保証するお金になります。
